Alquiler de vivienda en España — guía completa 2026
Subida de la renta con el IRAV, fianza, duración del contrato, desahucios y derechos de inquilinos y propietarios. Explicado en lenguaje claro, con calculadoras y modelos gratuitos.
Todo contrato de alquiler de vivienda en España se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada en profundidad por la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. Y aquí está la clave que lo explica casi todo: la fecha de firma de tu contrato determina qué normas te aplican. El 26 de mayo de 2023 es la frontera. Antes de esa fecha, un régimen; a partir de ella, otro distinto — sobre todo en cómo puede subirte la renta el propietario.
Los pilares del contrato de vivienda habitual son estables: duración mínima de 5 años (7 si el arrendador es una empresa) por prórrogas anuales obligatorias para el propietario, fianza legal de una mensualidad, y actualización de la renta solo una vez al año y solo si el contrato lo pacta expresamente. Este último punto sorprende a mucha gente: si tu contrato no incluye cláusula de actualización, el casero no puede subirte la renta, por mucho que suba el índice oficial.
En esta sección encontrarás cómo calcular la subida que legalmente te corresponde, qué hacer ante un impago o un desahucio, y los modelos de comunicación que necesitas. Si lo que buscas es la subida de este año, ve directamente a la calculadora de actualización de renta.
⚠️ El tope del 2% ya NO está en vigor
El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, impuso un límite extraordinario del 2% a las subidas de renta. Pero el Congreso no lo convalidó y quedó derogado el 28 de abril de 2026, volviendo al régimen general. Muchas webs siguen publicando el tope del 2% como si estuviera vigente: no lo está. Hoy manda el IRAV (o el IPC, según la fecha de tu contrato).
🗞️ Actualización de rentas 2026
- El IRAV sustituye al IPC. El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, creado por el INE en cumplimiento de la Ley 12/2023, es el nuevo límite máximo de actualización anual. Se calcula como el valor mínimo entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada — por eso suele ser más bajo que el IPC.
- Solo aplica a contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Los anteriores se siguen actualizando con el IPC o con el índice que hayan pactado las partes.
- El INE publica el dato a mediados de cada mes. Hay que usar el índice vigente en la fecha de aniversario del contrato, no el más reciente que encuentres.
- Tope del 2% derogado: el RDL 8/2026 quedó sin efecto el 28 de abril de 2026 al no convalidarlo el Congreso.
📊 Qué índice te aplica
Todo depende de la fecha de tu contrato
Esta es la tabla que resuelve la mayoría de las dudas. Y ojo con un detalle que arruina muchas subidas: el propietario debe comunicar la actualización por escrito antes de que surta efecto. Si no la notifica, no puede aplicarla — y tampoco puede reclamar después, de forma retroactiva, las subidas de años que no notificó en su momento.
🧮 Calculadoras
Calcula la subida exacta que te corresponde
Ya seas inquilino y quieras comprobar que la subida que te reclaman es legal, o propietario y quieras aplicarla correctamente, el cálculo es el mismo: se aplica el porcentaje del índice sobre la renta actual. Estas herramientas lo hacen por ti seleccionando el índice correcto según la fecha de tu contrato.
Calculadora de subida del alquiler (IRAV / IPC)
Introduce tu renta actual y la fecha de firma del contrato: te dice qué índice te aplica y cuál es la subida máxima legal. Con ejemplo de cálculo detallado.
Calcular subida →Modelo de comunicación de subida de renta
Carta lista para enviar al inquilino con el índice aplicado, el cálculo y la fecha de efectos. Sin esta notificación por escrito, la subida no es exigible.
Ver modelo →🔑 Si eres inquilino
Tus derechos en el contrato de alquiler
El inquilino de vivienda habitual tiene más protección de la que suele creer. Puedes prorrogar el contrato hasta 5 años aunque el propietario no quiera (7 si es una empresa), la fianza legal es de una sola mensualidad, y puedes desistir del contrato pasados 6 meses avisando con 30 días de antelación. Estas guías te explican qué puedes exigir y cómo hacerlo.
Duración del contrato y prórrogas
Los 5 años de prórroga obligatoria para el propietario (7 si es persona jurídica), la prórroga tácita de 3 años y en qué casos el casero sí puede recuperar la vivienda.
Ver guía →Fianza y garantías adicionales
Una mensualidad de fianza legal obligatoria y los límites a las garantías extra que puede pedirte el propietario. Cómo reclamar la devolución si no te la devuelven.
Ver guía →Reparaciones: ¿quién paga qué?
El propietario asume las obras de conservación necesarias; el inquilino, los pequeños desperfectos del uso diario. Dónde está exactamente la línea.
Ver guía →Cómo dejar el piso antes de tiempo
Puedes desistir del contrato pasados 6 meses, avisando con 30 días. Cuándo el propietario puede reclamarte indemnización y a cuánto asciende.
Ver guía →🏘️ Si eres propietario
Cobrar, actualizar y reclamar con seguridad
Alquilar bien es sobre todo cuestión de documentar: contrato con cláusula de actualización expresa, notificaciones por escrito y plazos cumplidos. La mayoría de los conflictos que acaban en juicio empiezan por una comunicación que nunca se hizo. Y no olvides la parte fiscal: los rendimientos del alquiler de vivienda habitual disfrutan de reducciones importantes en el IRPF.
Impago del alquiler: cómo reclamar
Del burofax a la demanda de desahucio, paso a paso, con los plazos de cada fase y el modelo de requerimiento de pago.
Ver guía →Cómo tributa el alquiler en la Renta
Los rendimientos del capital inmobiliario, los gastos que puedes deducirte (IBI, comunidad, seguro, reparaciones, amortización) y las reducciones aplicables al alquiler de vivienda habitual.
Ver guía →❓ Preguntas frecuentes sobre alquiler
Resolvemos las dudas más buscadas
¿Cuánto me pueden subir el alquiler en 2026?
Depende de cuándo firmaste el contrato. Si es posterior al 26 de mayo de 2023, se aplica el IRAV: para las rentas que se actualizan en julio de 2026, el límite es del 2,48%. Si el contrato es anterior, se actualiza con el IPC (3,2% para julio de 2026) o con el índice que pactasteis.
Ejemplo con IRAV: sobre una renta de 1.000 €, la subida máxima sería de 24,80 €, quedando la nueva renta en 1.024,80 €/mes.
¿Sigue vigente el tope del 2% en las subidas?
No. El Real Decreto-ley 8/2026 estableció ese tope extraordinario en marzo de 2026, pero el Congreso no lo convalidó y quedó derogado el 28 de abril de 2026.
Se volvió al régimen general: manda el IRAV para los contratos posteriores a mayo de 2023 y el IPC para los anteriores. Mucha información publicada en internet sigue desactualizada en este punto.
Mi contrato no dice nada sobre actualizar la renta. ¿Pueden subírmela?
No. El artículo 18.1 de la LAU es tajante: en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas. Si tu contrato no incluye una cláusula que diga expresamente que la renta se actualizará cada año, el propietario no puede subírtela durante la vigencia del contrato.
Revisa tu contrato: la cláusula suele estar redactada como «la renta se actualizará anualmente conforme a…».
¿El casero puede subir la renta si no me avisó a tiempo?
La actualización debe comunicarse por escrito al inquilino antes de que surta efecto, indicando el índice aplicado, el porcentaje y la nueva renta. Si no se notifica, no es exigible.
Y algo importante: el propietario no puede reclamar de forma retroactiva las actualizaciones de años anteriores que no notificó en su momento, ni acumular esos porcentajes. Cada año que no se notifica, se pierde.
¿Cuánta fianza me pueden pedir?
La fianza legal obligatoria es de una mensualidad de renta para el alquiler de vivienda habitual (dos si es para uso distinto del de vivienda, como un local). El propietario debe depositarla en el organismo autonómico correspondiente.
Puede pedirte garantías adicionales, pero la ley limita las garantías extra en los contratos de vivienda habitual. Si te reclaman varias mensualidades por adelantado como «fianza», comprueba que sea legal.
¿Te suben el alquiler este año?
Comprueba en un minuto si la subida que te reclaman es legal según la fecha de tu contrato.
🧮 Calcular la subida Fianza Impagos