Obras en el alquiler: quién paga cada reparación (2026)
Se ha roto la caldera. Hay una gotera en el techo. El grifo del baño gotea. ¿A quién le toca pagar? Esta es una de las dudas más frecuentes en cualquier relación de alquiler, y la respuesta depende de un factor clave: el tipo de reparación y su causa. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo regula en sus artículos 21 y 22, y es más clara de lo que parece.
Resumen rápido: propietario vs inquilino
| 🏠 Paga el propietario | 🔑 Paga el inquilino |
|---|---|
| Caldera averiada por antigüedad | Bombillas fundidas |
| Goteras y humedades estructurales | Cinta de persiana atascada por uso |
| Instalación eléctrica defectuosa | Atasco en desagüe por mal uso |
| Tuberías rotas por desgaste | Cristal roto por un portazo |
| Ventanas que no cierran por deterioro | Tapa de inodoro rota |
| Electrodomésticos del contrato averiados por antigüedad | Filtros del aire acondicionado |
| Obras de conservación del inmueble | Pérdida de llaves o cambio de cerradura |
Lo que dice la LAU exactamente
El artículo 21 de la LAU establece dos obligaciones claras:
- Propietario: está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino.
- Inquilino: debe realizar las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario. También debe comunicar al propietario cualquier avería de conservación lo antes posible.
Casos concretos: quién paga qué
| Situación | ¿Quién paga? | Por qué |
|---|---|---|
| Caldera averiada por antigüedad | 🏠 Propietario | Avería de conservación necesaria para la habitabilidad |
| Caldera averiada por falta de mantenimiento del inquilino | 🔑 Inquilino | Daño por negligencia del inquilino |
| Gotera en el techo por lluvias | 🏠 Propietario | Problema estructural del inmueble |
| Humedad por no ventilar el baño | 🔑 Inquilino | Mal uso o falta de mantenimiento básico |
| Electrodoméstico del contrato roto por antigüedad | 🏠 Propietario | Desgaste natural del electrodoméstico |
| Electrodoméstico roto por caída o golpe | 🔑 Inquilino | Daño causado por el inquilino |
| Grifo que gotea por uso continuado | 🏠 Propietario | Desgaste de conservación |
| Atasco en desagüe por tirar aceite o toallitas | 🔑 Inquilino | Mal uso del sistema |
| Persiana que no sube por rotura del mecanismo | 🏠 Propietario | Avería de conservación del inmueble |
| Cinta de persiana gastada por uso diario | 🔑 Inquilino | Pequeña reparación por desgaste ordinario |
| Cerradura que falla por antigüedad | 🏠 Propietario | Deterioro natural del inmueble |
| Pérdida de llaves o cambio de cerradura voluntario | 🔑 Inquilino | Decisión o descuido del inquilino |
Obras de mejora: derechos del inquilino
Si el propietario quiere hacer obras de mejora (no de conservación urgente), el artículo 22 de la LAU le obliga a avisar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, indicando naturaleza, duración y coste estimado. El inquilino tiene entonces dos opciones:
- Tolerar las obras y exigir una reducción proporcional de la renta si duran más de 20 días.
- Rescindir el contrato si las obras son muy molestas, recuperando la fianza íntegra siempre que haya cumplido sus obligaciones.
¿Puede el inquilino hacer obras?
El inquilino no puede hacer obras sin permiso del propietario. Si las hace sin autorización, el propietario puede exigir que se devuelva el piso a su estado original o incluso resolver el contrato. Si el propietario autoriza las obras por escrito, puede acordarse quién asume el coste y si el inquilino puede descontarlo de la renta.
Preguntas frecuentes
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